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不動産投資信託(REIT)のデメリット

六本木ヒルズなどに投資ができる不動産投資信託のメリットについてご紹介しました。

そこで、投資した時よりあがってれば売却も見込めるし、配当金も高めで安定していることを紹介しました。

しかし、「そんな不動産投資信託ってデメリットってないの?」ということで、ご紹介します。

 

 

1.上場廃止の可能性

不動産投資信託では、株と同じように上場しているため、いつでも簡単に買うことも売ることもできます。

この上場するには厳しい条件やルールを満たさなければいけません。

例えば、総資産が50億円以上でなければいけなかったりなど様々で、このような厳しいルールを満たした上で、ようやく不動産投資信託は上場することができます。

しかし、この上場するための条件やルールを満たせなくなってしまうと、上場が廃止されてしまいます。

すると、投資している分が売却できなくなってしまう可能性があります。

 

しかし、2001年に不動産投資信託が誕生して以来、上場廃止なった不動産投資信託は、2008年のニューシティ・レジデンス投資法人のみで、あまり事例がありません。

 

 

2.スポンサー企業と投資法人の利益相反の可能性

利益相反

と聞くと難しそうですが、

要するに「投資法人が、投資法人のスポンサー企業から不動産を購入するときに、不当に高く買わされていないか?ということです。

仮に、投資法人が不当に高く買わされていると、投資法人に出資している投資家が損をしてしまう可能性があります。

 

 

ここで、イオンリート投資法人とそのスポンサー企業で総合スーパーを展開しているイオンをご紹介します。

このイオンリート投資法人は、イオンの保有する総合スーパーの不動産を購入しています。

例えば、ディズニーリゾートより年間に来るお客さんが多い埼玉県の越谷にあるイオンレイクタウンの一部(mori)をイオンリート投資法人は、持っています。

 

そうすると、イオンとしては、できるだけ高い価格で、イオンリート投資法人に売却したくなります。

なぜなら、高く売ればイオン利益を得ることができますし、イオンリート投資法人のスポンサー企業なので、できてしまいます。

ですが、イオンリート投資法人には投資家がいて、できるだけ安く不動産を買ってきてもらいたいと思います。

このように、スポンサー企業の利益にはなるけど投資法人の利益にはならないようなことを利益相反と言います。

 

そのため、イオンリート投資法人では、様々なルールを定めています。

・「この不動産買うよ!」という購入の意思決定をする人をイオンとは利害関係のない外部の人にやってもらうことで、イオンに利益が出ても得ができないようにする

イオンリート投資法人最大の投資家イオンがなることで、仮に不動産を高く買わされたとしたら、イオン以外の投資家が売却して、イオンリート投資法人の価値が下がり、イオンも損するようにする

 

などがあります。

 

3.日々変動する

不動産投資信託は、株と同じように上場しているため、価格が日々変動しています。

基本的に、取引所での「欲しい人と売りた人の価格が一致した時の価格」ですが、突如として価格が下落します。

下落してしまう理由として、地震火災などによって不動産価格が下がってしまった時上場のルールを満たせなくなってしまった時、負債で調達したときに金利が高くなってしまった時などです。

 

そのため、価格の変動に一喜一憂してしまう可能性があり、日常生活にも悪影響を及ぼしてしまう可能性があります。

 

しかし、などと比べると、あまり変動しにくく、一つの不動産が損壊してしまっても、複数の不動産に投資しているので、0になることはありません。

 

 

4.まとめ

最後に、不動産投資信託のデメリットをまとめると、

・厳しいルールのもとで上場しているものの、上場廃止になってしまう可能性がある

・これまでに上場廃止になった投資法人は1社のみ

スポンサー企業の利益投資法人の利益が相反してしまう可能性

・日々価格が変動する

 

→次は、「不動産投資信託の仕組み」について説明しています。

w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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