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不動産投資信託(REIT)上がったり下がったりする理由

不動産投資信託は、上場しているため投資口価格が上がったり下がったりします。

そこで今回は、どういった要因で不動産投資信託の価格が上がったり下がったりするのか、ご紹介します。

 

 

1.不動産市況から

不動産は、景気の状況に非常に左右されやすく、景気が良ければ不動産価格は上がりますし、景気が悪くなると下がります

また、景気が良くなると、賃料をあげやすくなり、賃料収入は増えますが、景気が悪くなると、賃料を下げざるを得なくので、収入が減り、配当金が減ってしまう可能性があります。

 

そのため、景気の悪化により不動産市況が悪化してくると、投資口価格下落しますし、景気が良くなって不動産市況が良くなると、投資口価格上昇します。

 

2.金利の変動から

不動産投資信託は、資金を調達する時に、投資証券を販売することと金融機関からの借り入れによって行なっています。

投資方針にもよりますが、大体50%ずつ投資証券の発行と金融機関からの借り入れによって資金調達を行なっています。

そのため、金利が変わると大きく利回りが変わる要因になります。

 

例えば、100億円を投資証券を発行して投資家から集め、100億円を年利1%で銀行からの借り入れたとして、200億円の不動産を購入し、年間10億円の賃料が入ったとします。

すると、年間1億円を金利として支払い、残りの9億円が投資家に配当されることになります。

しかし、次の年から銀行からの借り入れた100億円の年利が3%になってしまったとします。

すると、年間3億円を金利として支払い、残りの7億円が投資家に配当されることになります。

このように、金利が2%変わっただけで、投資家の受け取ることができる配当金の額が多く減ってしまいます。

 

そのため、金利が下がる投資口価格上がり、金利が上がる投資口価格下がります

 

3.天災や火災から

不動産のため、地震や洪水などの天災や火災があると、建物が損壊してしまう可能性があります。

一つの不動産が損壊しても突然0にならないように、様々な地域の不動産に投資しているものの、修繕費などが発生することで投資家への配当金下がってしまう可能性があります。

また、投資法人の資産が減ってしまう可能性もあります。

そのため、天災や火災が起きた場合、投資口価格下がります

 

4.運営面から

できる限り不動産投資信託は、リスクを取らないように投資先が一級のものであったり、資金調達も負債と投資証券がうまくバランスが取れた状態になるような設計になっています。

また、仮にスポンサー企業が破綻してしまっても、投資法人までは被害が出ないような仕組みになっています。

 

しかし、投資法人スポンサー会社に依存している不動産投資信託多く仮にスポンサー会社の経営が悪化してしまうことで、投資法人もまずいのではないか?となると、投資口価格下がります。

 

5.まとめ

最後に、不動産投資信託の価格が上がったり下がったりする理由をまとめると、

・市況の変動により、景気の悪化により不動産市況が悪化してくると、投資口価格下落しますし、景気が良くなって不動産市況が良くなると、投資口価格上昇

不動産投資信託は、負債と投資証券によって資金を調達しており、金利によってかなり投資家への配当金の額が変動する

・金利が下がる投資口価格上がり、金利が上がる投資口価格下がる

・天災や火災が発生すると、投資口価格下がる

投資法人スポンサー会社に依存している不動産投資信託多く仮にスポンサー会社の経営が悪化してしまうことで、投資法人もまずいのではないか?となり、投資口価格下がることがある

w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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