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初心者でもわかる!REIT(不動産投資信託)の選び方

不動産投資信託とは、J-REITとも呼ばれ、上場している不動産の投資信託です。

日本には約60本あり、その中からどうやって選べばいいのか?というのをご紹介します。

 

 

1.どのくらい毎年配当されるのか?

不動産投資信託に投資した場合のリターンとして、不動産投資信託が出した利益を投資家に毎年分配する分配金と投資したものを市場で売却した時の売却益があります。

その中でもまず、分配金についてご紹介します。

分配金で比較する時は通常、「分配金利回り」と表記されているもので比較することが大切です。

この分配金利回りは、「%」で表記されており、その不動産投資信託の価格に当たる投資口価格を毎年いくら支払われるかで割り算することで出されています。

この時大切なのは、投資口価格が下がっているが分配金は維持されている可能性があります。

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2.どういった所に投資しているのか?

次に、どういった所に投資しているかを調べます。

不動産投資信託の場合、大きく8つに分類されています

 

・オフィスビル特化型

オフィスビルに主に投資しているもので、主な顧客は、企業です。

景気に左右されやすいですが、その分景気が良ければ、リターンは大きくなりやすいです。

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・ホテル・リゾート特化型

ホテルやリゾートに投資しているもので、主な顧客は、訪日外国人、宴会会議などです。

景気に左右されやすいですが、その分景気が良ければ、リターンは大きくなりやすいです。

今後、訪日外国人増加していくとされいるほか、国際会議増やしていこうとしており、成長余地は大きいです。

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・物流特化型

倉庫などの物流施設に特化しているもので、主な顧客は、ネット通販、メーカー、宅配業者です。

景気に左右されにくく、安定しています

今後、ネット通販が伸びていくとされており、成長余地が大きいです。

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・住宅特化型

住宅に特化したもので、主な顧客は、個人です。

景気にも左右されにくく、基本的に安定しています。

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・商業施設特化

ショッピングセンターやスーパーなどの商業施設に特化したもので、主な顧客は、物を売っている小売店です。

景気にも左右されにくく、基本的に安定しています。

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・ヘルスケア特化型

病院や高齢者住宅に特化したもので、主な顧客は、オペレーターと呼ばれるニチイ学館などの介護事業者です。

景気にも左右されにくく、基本的に安定しています。

今後、国の政策で高齢者住宅を倍以上にする計画を立てており、成長余地が大きいです。

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・複合型

以上で紹介した特化型で投資している領域、2つ領域に投資しているものです。

多いケースとしては、「商業施設  + オフィス」や「住宅 + オフィス」です。

商業施設住宅で安定的に収益をあげながら、オフィスでリターンを増やそうとしています。

 

・総合型

総合型とは、3つ以上の領域に投資しているものです。

 

3.保有不動産はどのくらい評価されているか?

保有不動産に対してどのくらいの価値があると評価されているかを知ることができます。

保有不動産価値/時価総額=NAV倍率

この数値が1倍を切っていると、保有不動産価値が時価総額を下回っているということで、お買得という意味になります。

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4.保有不動産を買うのにどのくらい借金をしているのか?

不動産投資信託は、投資家から集めた自己資金以外にも借金をすることで不動産の運用をしています。

そこで大切になるのが、一体どの程度の借金をして不動産を運用しているのか?ということです。

借金(有利子負債)/総資産=有利子負債

によって計算することができます。

この数値が50%を下回ると、借金より自己資本の方が多いので安定していることがわかりますが、不動産投資信託の場合不動産を担保としており、高すぎてはいけませんが、平均で44.2%程度になっており、40%代ならそれほど心配する必要はありません。

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5.どのくらいの資産を運用しているのか?

不動産をどのくらい運用しているのかというのも大切なものの一つです。

規模が大きければ、リターンを生み出す方法は難しいかもしれませんが、安定性はあります。

 

 

6.スポンサーはどこか?

不動産投資信託の投資先は、スポンサーによって決まります。

例えば、イオンリート投資法人であればショッピングセンターのイオンに投資することが多いですし、森ヒルズリート投資法人であれば、森ビルが保有しているものに投資しています。

そのため、不動産投資信託の価値を伸ばしたり、うまく運営するにあたってとても大切なものの一つです。

 

 

7.格付け

格付けとは、専門家が、「この不動産投資信託の信用はこのぐらいです!」というものを表したものです。

不動産投資信託であると、信用力が高いものから、

「AA+>AA>AA->A+>A>A->BBB+>BBB>BBB-」の順番に評価されています。

 

 

8.まとめ

最後に、不動産投資信託の選び方についてまとめると、

・どのくらい毎年配当されるのかを配当利回りで知る

配当利回り異常に高い場合は、投資口価格下落していないかを確認する

・保有不動産がどういった所に投資しているのかによってリスクリターンが異なる

・保有不動産をどのように資金調達して投資しているかをNAV倍率で知る

・保有不動産を買うのにどのくらい借金を知ることができるLTVを見て知る

・どのくらいの資産を運用しているかを知る

スポンサーがどこなのかを知る

格付けを知ることで、専門家がどのくらい評価しているかがわかる

w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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