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不動産投資信託(REIT)に関する数値をわかりやすく説明!

日本に、58本の不動産投資信託があります。

でも正直どのように選べばいいのかわからない…

そこで今回は、不動産投資信託を選ぶ上で大切な5つの数値について紹介します。

ローマ字ばかりが並んでしまっていますが、意味を知るとなるほど!とわかるものなのでくじけず頑張りましょう!

 

 

1.FFO

FFOとは、「Fund From Operation」の頭文字をとったもので、「エフエフオー」と呼ばれます。

当期純利益  + 減価償却費 + 不動産売却損」で計算でき、「時価総額 ÷ FFO」で「FFO倍率」が計算できます。

不動産投資信託が、賃貸収入からどれだけ現金を得ているかを示すものです。

株におけるPERのようなもので、利益から不動産投資信託がお得かどうかがわかります。

基本的に低い方が安いとされています。

 

 

2.NAVとNAV倍率

NAVとは、「Net Asset Value」の頭文字をとったもので、「ナブ」と呼ばれます。

NAV」は、「純資産 – 保有不動産簿価 + 保有不動産鑑定額」で計算することができ、「時価総額 ÷ NAV」で「NAV倍率」が計算できます。

NAV倍率」は、保有している資産に対してどのくらいの価値があると市場で評価されているか?ということがわかります。

株における「PBR」のようなもので、純資産から不動産投資信託がお得かどうかがわかります。

1倍を切っていれば割安1倍以上であると、純資産以上に評価されているということになります。

 

 

3.LTV

LTVとは、「Lone To Value」の頭文字をとったもので、「エルティーブイ」と呼ばれます。

有利子負債 ÷ 総資産」で計算することができ、総資産のうち何%が借金なのかがわかります。

この数値が高いと、負債に頼った経営をしていることになります。

 

 

4.NOIとNOI利回り

NOIとは、「Net Operating Income」の頭文字をとったもので、「エヌオーアイ」と呼ばれます。

不動産賃貸収入 – 不動産賃貸費用 + 減価償却費」で計算することができ、NOI利回りは、「NOI ÷ 不動産取得額」で計算できます。

不動産投資信託がどのくらい年間で収益が立っているのかがわかり、「NOI利回り」で取得した保有している不動産がどのくらい毎年稼いでいるのかがわかります。

この数値が高いと、保有している不動産をうまく運用できているということになります。

 

5.分配金利回り

分配金利回りとは、「分配金 ÷ 投資口価格」で計算できます。

投資口価格に対して何%の分配金を得ることができるか?ということがわかり、高ければ高いほど投資した割に分配金が入ってくるということになります。

また、「100 ÷ 分配金利回り」で、何年間で分配金だけで回収できるのか?ということもわかります。

 

 

6.稼働率

稼働率とは、保有している不動産に、「どのくらいテナントが入居しているか?」がわかり、高ければ高いほど、良いとされています。

 

 

7.首都圏比率

首都圏比率とは、保有している不動産が、どのくらい首都圏にあるのか?がわかります。

不動産は、首都圏であると、不景気になっても賃料が下落しにくく、転売しやすいとされています。

 

 

8.まとめ

最後に、不動産投資信託で使う

・「FFO」とは、「当期純利益  + 減価償却費 + 不動産売却損」で計算でき、賃貸収入からどれだけ現金を得ているかを示している

・「NAV」とは、「純資産 – 保有不動産簿価 + 保有不動産鑑定額」で計算することができ、保有している資産に対してどのくらいの価値があると市場で評価されているか?がわかる

・「LTV」とは、「有利子負債 ÷ 総資産」で計算することができ、総資産のうち何%が借金なのかがわかる

・「NOI」とは、「不動産賃貸収入 – 不動産賃貸費用 + 減価償却費」で計算することができ、どのくらい年間で収益が立っているのかがわかる

・「分配金利回り」とは、「分配金 ÷ 投資口価格」で計算することができ、投資口価格に対して何%の分配金を得ることができるのか?ということがわかります。

・「稼働率」とは、どのくらいテナントが入居しているか?がわかる

・「首都圏比率」とは、保有している不動産がどのくらい首都圏にあるのか?がわかる

 

→次は、「不動産投資信託の7種類」をご説明します。

w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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