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今後ネット通販と一緒に伸びるとされている物流特化型不動産投資信託(REIT)の特徴とは?

不動産投資信託(REIT)は、58本ありますが、大きく8つの種類に分かれます。

そのうちの一つで、今後ネット通販の成長する上でとても重要になってくる物流施設に投資している物流特化型不動産投資信託についてご紹介します。

 

 

1.物流特化型不動産投資信託とは

物流特化型投不動産投資信託とは、物流施設に特化した不動産投資信託です。

一見物流施設というと、あまりイメージがないかと思いますが、一言で言ってしまうと、倉庫です。

倉庫を使用しているのは、メーカー、佐川急便などの宅配業者、楽天やスタートトゥデイなどのネット通販などで、一時的に商品や部品を置くのに利用しています。

中でも、ネット通販の成長凄まじく、その成長とともに倉庫は増え続けています。

一見倉庫とというと地味に見えますが、とてもポテンシャルを持った不動産に投資しているのが、物流特化型不動産投資信託です。

 

2.メリット

2-1.今後成長の余地がある

他の特化型不動産投資信託と比べて、テナントであるネット通販成長余地がとてもあります。

ネット通販は、「注文を受けてからどのくらいで届くか?」ということと、「正確にものを運ぶがとても重要になってきます。

まず、「注文を受けてからどのくらいで届くか?というのは、できる限り買ってくれる人の近くに倉庫を作るということで解決します。

例えば、同じものを同じ値段で買ったとして、一週間でくるネット通販と1日でくるネット通販があったら、1日でくるネット通販にしますよね?

また、「正確にものを運ぶというのは、簡単のようでかなり複雑です。

なぜなら、お店で買うときはその場で見たり使って見ることできますし、その場でお金と交換することで得ることができます。

一方ネット通販であると、その場で交換することができず、お店購入する時より厳重に梱包したり、サイズや色を間違えないようしなければいけません。

仮に、サイズや色が違ってたり、ぐちゃぐちゃになっていたら嫌ですよね?

こういった作業が、ネット通販が成長していくと増えてくるので、沢山の物流施設が必要になります。

このような理由から、物流特化型不動産投資信託の投資先の物流施設が増えていき、不動産投資信託自体の価値も上がっていきます。

 

 

参照:野村総合研究所(国内B2C EC市場規模より

 

2-2.テナントの入れ替わり少なく、入っているテナントも少ない

基本的に一度テナントが入ると入れ替わる理由が少ないため、賃料収入が安定しています。

そのため、分配金が突然0になったりすることがありません。

また、入っているテナント数も他の特化型不動産投資信託と比較して少なく、1~3社しか入っていない倉庫がほとんどで、安定した収益をえています。

 

2-3.運用コストが低い

物流施設は、他の特化型不動産投資信託と比較して、開発費安価で、管理にも手間がかかりません

 

また、テナントが1社の物流施設によっては、テナント維持管理費用を払う慣習があるため、他の特化型不動産投資信託と比較して、管理費用がかかりません

例えば、日本プロロジスリート投資法人が保有しているプロロジスパーク習志野4は、スタートトゥデイ向け専用に「ZOZOBASE」として保有しています。

 

3.デメリット

3-1.テナント数が限られている

物流特化型不動産投資信託のメリットに、テナントが限られており、あまり入れ替わりがないので安定していると紹介しました。

一方で、テナントが中途解約してしまう可能性もあります。

そうなると、他のテナントが入るまでは収益が生まれなくなってしまいます。

例えば、3社のテナントが入っていた物流倉庫のうち、1社が抜けてしまうと収入が1/3になってしまいます。

そうなると分配金にも影響が及んで来る可能性があります。

 

そのため、物流特化型不動産投資信託を運用している会社は、できる限りテナント長期契約を結んだり、中途解約不可能にしていたり、仮にテナントが抜けても他のテナントが入ってすぐに使えるように汎用性の高い物流施設にしています。

 

4.代表的なプレーヤー

ここで各物流特化型不動産投資信託を比較します。

どの投資法人が、どの運用会社を使って、どのくらいの費用をかけて不動産を取得し、その不動産がどのくらいが首都圏にあり、その不動産がどのくらい稼働していて、どの程度その利回りを出しているのかを比較します。

投資法人 運用会社 取得費用 首都圏比率 稼働率 利回り
日本ロジスティクスファンド投資法人 三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 2,206億円 78.4% 98.2% 3.45%
GLP投資法人 GLPジャパン・アドバイザーズ株式会社 4,428億円 65.6% 99.8% 3.81%
日本プロロジスリート投資法人 プロロジス・リート・マネジメント株式会社 4,778億円 55.1% 97.5% 3.53%
ラサールロジポート投資法人 ラサールREITアドバイザーズ 1,614億円 100% 97.5% 4.42%
三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社 755億円 93.9% 98.9% 3.08%

 

以上のように、稼働率は基本的に97.5%以上でありながら、利回りは平均で3.5%を誇っています。

 

また、総合型不動産投資信託ではあるものの、物流型を中心に運用している不動産投資信託の代表プレーヤーを紹介します。

投資法人 運用会社 取得費用 首都圏比率 稼働率 利回り
大和ハウスリート投資法人 大和ハウス・アセットマネジメント株式会社 5,141億円 72.6% 98.8% 1.87%

 

5.まとめ

最後に、物流特化型不動産投資信託についてまとめると、

物流特化型不動産投資信託とは、倉庫などの物流施設に投資をしている

ネット通販において物流はとても重要であり、今後も成長の余地がある

物流施設運用コスト低い

テナントの入れ替わりがあまりないので分配金安定している

テナント数が限られているので、解約されると分配金減る可能性がある

首都圏比率がとても高い

 

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w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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