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今後インバウンドで伸びるホテル・リゾート特化型不動産投資信託(REIT)の特徴とは?

不動産投資信託(REIT)とは、58本ありますが、大きく8つの種類に分かれます。

そのうちの1つで、今後訪日外国人ビジネスイベントの増加によって必要なホテル・リゾートに投資しているホテル・リゾート特化型不動産投資信託についてご紹介します。

 

 

1.ホテル・リゾート特化型不動産投資信託とは

ホテル・リゾート特化型不動産投資信託とは、その名の通り、ホテルやリゾート施設に特化した不動産投資信託です。

不動産投資信託自体はホテルリゾートを運営せず不動産だけ保有し、運営自体は「ヒルトン」や「東横イン」などのホテルブランドを持っている会社が行います。

 

 

2.メリット

2-1.今後成長の余地がある

今後、ホテルリゾートを利用する顧客のうち、訪日外国人ビジネスイベントが増えていくとされています。

 

1つ目に訪日外国人です。

アベノミクスでは、2016年時点で2,403万人であるものを様々な施策を打つことで、2020年までに4,000万人、2030年までに6,000万人することを掲げています。

また、2020年に東京オリンピックも控えており、これらがホテル・リゾート特化型不動産投資信託が投資しているホテルやリゾートを成長させていきます。

 

2つ目は、ビジネスイベントです。

ビジネスイベントとは、「企業の会議」、「企業などが行う報奨・研修旅行」、「国際機関・団体・学会等が行う国際会議」、「展示会・見本市・イベント」などのことです。

一回開催されると、宴会場宿泊需要が発生し、大きな売上をあげることができます。

近年、増加傾向にあり、日本でも取り込もうと様々な施策をうっています。

 

2-2.利回りが良い

ホテルやリゾートなどは、景気よくなる訪日外国人会議などの需要が増える傾向にあり、その結果稼働率が上がります。

この稼働率が上がると、ホテルリゾート供給不足がちになります。

オフィスやマンションなどの場合、入居者と結んでいる契約長期なので、賃料あげにくい環境にあります。

一方、ホテル・リゾートの場合、宿泊者との契約が短期なほか、空き部屋についてはほぼ毎日価格を変えることができます。

そのため、景気が良くなる分配金増える傾向にあります。

 

2-3.地域が分散されている

他の特化型不動産投資信託が、首都圏率が高くなってしまいがちです。

一方、ホテル・リゾート特化型不動産投資信託は、分散されており、一か所で地震が発生しても全ての投資先が損壊してしまって、収益が立たなくなる可能性が低くなっています。

 

 

3.デメリット

3-1.景気の変動などの外的要因を受けやすい

メリットで、景気良くなれば、業績良くなるとご紹介しましたが、一方で景気悪くなると業績悪くなります。

これは、個人のレジャー消費意欲減退個人消費の節約志向訪日外国人減少、企業のコスト削減、などにより、長期契約ではないぶん、空室を埋めようとすると宿泊料も下げなくてはいけなくなります。

 

また、地震などの天災などの影響を受けやすいです。

不動産なので、建物の損壊による売上の減収もありますが、天災を恐れた訪日観光客が日本を避けるようになったことによる減少などがあります。

 

 

4.代表的なプレーヤー

ここで、ホテル・リゾート特化型不動産投資信託を比較します。

どの投資法人が、どの運用会社を使って、どのような不動産を保有していて、その不動産取得のためにいくらかかっていて、その不動産がどのくらいが首都圏にあり、その不動産がどのくらい稼働していて、どの程度その利回りを出しているのかを比較します。

投資法人 運用会社 代表的な投資先 取得費用 首都圏率 利回り
ジャパン・ホテル・リート投資法人 ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ株式会社 オリエンタルホテル 東京ベイ 2,868億円 35.7% 4.6%
星野リゾート・リート投資法人 株式会社星野リゾート・アセットマネジメント 星のや軽井沢 1,091億円 9.2% 4.06%
いちごホテル投資法人 いちご投資顧問株式会社 コンフォートホテル中部国際空港 476億円 30.7% 4.75%
大江戸温泉温泉リート投資法人 大江戸温泉アセットマネジメント株式会社 大江戸温泉物語 レオマリゾート 268億円 12.4% 5.51%
森トラストホテル投資法人 森トラスト・ホテルアセットマネジメント株式会社 シャングリ・ラ ホテル 東京 1,020億円 82.7% 3.82%

 

他の特化型不動産投資信託と異なり、森トラストホテル投資法人を除いて、首都圏率低くなっています。

また、他の特化型不動産投資信託と比較して、運用資産が少ない傾向にあります。

ホテル・リゾート特化型不動産投資信託の全体での利回りの平均は、4.5%と高めになっています。

中でも大江戸温泉リート投資法人がトップクラスの利回りを誇っています。

 

 

5.まとめ

最後に、ホテル・リゾート特化型不動産投資信託についてまとめると、

アベノミクスや2020年に東京オリンピックがあり成長余地がある領域

利回りが他の不動産投資信託と比べても平均で4.5%と高め

・他の特化型不動産投資信託と比較しても立地が分散さているので、リスク分散がされている

・景気の変動や地震などの外的要因受けやすく価格の変動大きい

 

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w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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