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オフィスビル特化型不動産投資信託(REIT)の特徴とは?

不動産投資信託(REIT)とは、58本ありますが、大きく8つの種類に分かれます。

そのうちの1つで、8つの中で最も投資残高が多いオフィスビル特化型不動産投資信託についてご紹介します。

 

 

1.オフィス特化型不動産投資信託とは

オフィス特化型不動産投資信託とは、その名の通り、オフィスビルに特化した不動産投資信託です。

 

2.メリット

2-1.景気に敏感

オフィスビルに入居している企業の業績が良くなったり、景気が良くなることで、オフィスを拡大したりすることで、空室が減ります。

空室が減ると、企業としてはなんとしてでもはいろうとするので、賃料をあげやすくなり、分配金を増やすことができます。

 

この時に参考になるのが、稼働率空室率です。

稼働率とは、オフィスがどの程度埋まっているかを表しています。

空室率とは、オフィスがどの程度空いているかを表しています。

一般的に空室率は5%、稼働率は95%を目安とされています。

例えば渋谷であれば、サブプライムショック後の2009年に空室率が9.84%まで上がり、賃料も18,417円まで下落してしまいました。

しかし、2017年1月に空室率が2.5%まで下がり、賃料も20,150円まで上昇しています。

 

2-2.首都圏比率が高い

オフィスビル特化型投資信託は、投資物件が首都圏にあることが多くなっています。

そのため、景気が悪化しても、不動産価値があまり下がりにくくなっています

 

 

3.デメリット

3-1.景気や企業の業績に左右されやすい

景気が悪化すると、企業の業績も悪くなり、その結果オフィスを減らしたりするため、空室が増えることになります。

空室が増えてしまうと、賃料を下げてでも企業に入ってもらおうとするため、分配金が下がってしまう可能性があります。

 

3-2.オフィス増加問題

近年、景気が良いため、大規模なオフィスが続々と開発されています。

また、今後も開発されていきます。

例えば、歌舞伎座タワーが2013年に開業したり、虎ノ門ヒルズが2014年に開業しています。

そのため、オフィスビルの数が増えると、入居している企業の奪い合いになりやすく、その結果賃料を安くしてでも入ってもらうとするため、利回りが下がってしまう可能性があります。

 

 

4.代表的なプレーヤー

ここで、オフィス特化型不動産投資信託を比較します。

どの投資法人が、どの運用会社を使って、どのような投資をしているのか、どのくらいの費用をかけて不動産を取得し、その不動産がどのくらいが首都圏にあり、どの程度利回りを出しているのか比較します。

投資法人 運用会社 代表的な投資先 首都圏比率 取得費用 利回り
日本ビルファンド投資法人 日本ビルファンドマネジメント株式会社 NBF日比谷ビル

三菱重工ビル

88.3% 11,o84億円 2.88%
ジャパンリアルエステイト投資法人 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社 東京オペラシティビル

大手町フィナンシャルシティ ノースタワー

82% 9,280億円 2.78%
グローバル・ワン投資不動産法人 グローバル・アライアンス・リアルティ株式会社 大手町ファーストスクエア
アークヒルズ仙石山森タワー
95.1% 5,260億円 3.5%
いちごオフィスリート投資法人 いちご投資顧問株式会社 いちご渋谷道玄坂ビル 79.3% 1,945億円 5.15%
大和証券オフィス投資法人 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 新宿マインズタワー 96.9% 4,693億円 3.59%
インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク 恵比寿プライムスクエア 84.9% 1,600億円 6.92%

日本ビルファンドマネジメント株式会社は、名前からはわかりにくいですが、三井不動産が株主となっており、ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社も、三菱地所三井物産が株主となっています。

日本の二大不動産会社が、オフィス特化型不動産投資信託の2強になっています。

 

また、総合型不動産投資信託ではあるものの、オフィスビルを中心に運用している不動産投資信託の代表プレーヤーを紹介します。

投資法人 運用会社 代表的な投資先 首都圏比率 取得費用 利回り
オリックス不動産投資法人 オリックス・アセットマネジメント株式会社 アークヒルズ サウスタワー 73.5% 5,824億円 3.46%
森トラスト総合リート投資法人 森トラスト・アセットマネジメント株式会社 渋谷フラッグ 76.7% 3,281億円 3.83%
ケネディクス・オフィス投資法人 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 日土地虎ノ門ビル  80.6% 3,912億円 3.53%
MCUBS MidCIty投資法人 MCUBS MidCIty株式会社 ツイン21 37.1% 2,347億円 4.62%
森ヒルズリート投資法人 森ビル・インベストメントマネジメント株式会社 六本木ヒルズ森タワー 100% 3,398億円 3.42%
ジャパンエクセレント投資法人 コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社 赤坂ガーデンシティ 88% 2,869億円 3.74%

 

5.まとめ

最後に、オフィス特化型不動産投資信託についてまとめると、

オフィス特化型不動産投資信託とは、オフィスに特化した不動産投資信託で、不動産投資信託の中で一番大きい

景気企業の業績に左右されやすい。

景気企業の業績が良ければ空室率下がり賃料上がるので、分配金増える可能性がある

・一方、景気企業の業績が良ければ空室率上がり賃料下がるので、分配金減る可能性がある

オフィスが昨今増加しており、テナントの獲得競争によって賃料下がってしまい分配金が減る可能性がある

 

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w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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