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商業施設特化型不動産投資信託(REIT)とは?

不動産投資信託(REIT)は、58本ありますが、大きく8つの種類に分かれます。

そのうちの一つで、スーパーショッピングセンターなどに投資している商業施設特化型不動産投資信託についてご紹介します。

 

 

1.商業施設特化型不動産投資信託とは

商業施設特化型不動産投資信託とは、スーパーやショッピングセンターなどの商業施設に特化した不動産投資信託です。

ただ、一言で商業施設といっても、様々です。

 

例えば、渋谷のスクランブル交差点にある「渋谷TSUTAYA」が入居していQFRONTのようなものから、イオンレイクタウン、三井アウトレットパーク入間まで含まれます。

このように、土地柄によって、建物の大きさ販売する物の種類販売方法が大きく異なります。

 

 

2.メリット

2-1.投資先がわかりやすい

商業施設特化型不動産投資信託よっても異なりますが、実際に物件を見に行くことができます。

実際に見に行くことで、「どのくらいお客さんが来ている?」などがわかります。

 

 

2-2.長期的に収益が安定している

商業施設は、信用力の高いテナント長期固定賃料賃貸契約を結んでいます。

契約によっては、約20年に渡っています。

 

2-3.専門性が高い

商業施設の場合、テナントはアパレルスーパー、本屋などの小売店です。

これらのテナントは、消費者のニーズ小売環境が、絶えず変化するため、流行でないアパレル店を入れてしまったり、景気が良くないにもかかわらず高価なものをお店をテナントして入れてしまうと、顧客が来なくなってしまう可能性があります。

そのため、商業施設の運営には、非常に高い専門性が求められます。

 

例えば、フロンティア不動産投資法人であれば、「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」を運営する三井不動産の子会社が運営していますし、イオンリート投資法人でもイオンの子会社が運営しています。

そのため、新規参入が相次ぐようなことはあまりなくテナントとして入ってもらうための価格競争が発生する可能性は低いです。

 

2-4.リスクが分散されている

オフィス物流などの特化型不動産投資信託であると、1つのテナントが抜けてしまうと家賃収入が大幅に減ってしまい、そのままに分配金減少に繋がります。

一方で、商業施設特化型不動産投資信託であると、様々なテナント小口で入っているため、1つのテナントが抜けても、賃料収入が突如として減ることがなく安定した運営をすることができます。

 

また、代表的なプレーヤーの首都圏比率をみても、他の特化型不動産投資信託と比べても、場所も分散しているため、地震などにも強いです。

 

2-5.景気の回復に伴って賃料の上昇が見込める

景気の回復を背景とした消費の拡大が進むと、賃料上昇を見込むことができ、強いては分配金増加に繋がる可能性があります。

 

3.デメリット

3-1.利益相反の可能性

メリットの3つ目で、専門性が高いことを紹介しましたが、運営企業利益投資法人不利益になってしまう可能性があります。

 

例えば、イオンリート投資法人の場合、イオンリート投資法人としてはできるだけ安く商業施設を購入することで配当額を多くしたいと考えます。

しかし、運営会社のイオンとしては、なるべく高めにイオンリート投資法人に売却することがイオンの株主にも貢献することになります。

また、イオンリート投資法人資産運用会社は、イオングループの企業になりますので、高く売却することも可能になります。

そうなると、イオンリート投資法人の株主はをしてしまう可能性があります。

 

このような取引を利益相反と言いますが、これを防ぐために、イオンリート投資法人における意思決定者は外部の人であったり、イオンイオンリート投資法人大口出資者となり不利な取引があればイオンにも損失するような仕組みないなっています。

 

4.代表的なプレーヤー

ここで、商業施設特化型不動産投資信託を比較します。

どの投資法人が、どの運用会社を使って、どのような投資をしているのか、どのくらいの費用をかけて不動産を取得し、その不動産がどのくらいが首都圏にあるのか、その利回りを比較します。

投資法人 運用会社 代表的な投資先 首都圏比率 取得費用 利回り
日本リテールファンド投資法人 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社 mozo ワンダーシティ 51.4% 8,472億円 3.68%
フロンティア不動産投資法人 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社 三井アウトレットパーク入間

コストコホールセール入間倉庫店

54.4% 2,890億円 3.9%
イオンリート投資法人 イオン・リートマネジメント株式会社 イオンレイクタウン
mori
38.1% 2,685億円 4.55%
ケネディクス商業リート投資法人 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 フルルガーデン八千代 54.4% 1,643億円 4.52%

 

総合不動産投資信託と言われている中でも特に、商業施設に投資している不動産投資信託のプレーヤーです。

投資法人 運用会社 代表的な投資先 首都圏比率 取得費用 利回り
福岡リート投資法人 株式会社福岡リアルティ キャナルシティ博多 0% 1,797億円 3.73%
阪急リート投資法人 阪急リート投信株式会社 ららぽーと甲子園 24.2% 1,416億円 3.51%

 

6.まとめ

最後に商業施設特化型不動産投資信託についてまとめると、

オフィス物流などに特化して投資する他の特化型不動産投資信託と比較して、投資先がわかりやすい

長期的に契約を結んでおり、収益が安定している

専門性高く価格争いになりにくいが、利益相反の可能性がある

立地的にもテナント的にもリスク分散されている

景気の回復に伴って賃料上昇が見込める

 

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w.hirokawa

Author: w.hirokawa

中学2年の時から株式投資をはじめ、現在慶應義塾大学4年。 企業と投資ファンドが好きです。
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